Альтернативная продажа квартир: особенности сделки

Альтернативная сделка с недвижимостью считается наиболее распространенным типом сделки. В Москве, например, по данным агентов по недвижимости, из всех сделок купли-продажи квартир более 70% являются альтернативными. Дело в том, что большинство людей, продавая недвижимость, не остаются на улице с деньгами, а покупают взамен другую недвижимость. На самом деле, похоже, они переезжают. Эта одновременная продажа одной собственности и приобретение другой собственности называется альтернативной сделкой с недвижимостью.

На жаргоне, связанном с недвижимостью, есть и другие названия для различных типов договоров, связанных с продажей недвижимости:

Каждый тип говорит о своей простоте или сложности, а также о времени, необходимом для подготовки к определенной транзакции. Следовательно, построение «цепочки» усложнит процесс сделки и займет гораздо больше времени на подготовку, в отличие от простой («чистой») продажи жилья. Теперь перейдем к рассмотрению прямых и альтернативных продаж недвижимости.

Прямая продажа квартиры (свободная)

Этот вид подразумевает следующее: продавец объекта недвижимости получает за него деньги и при этом не будет покупать себе другой дом. То есть у выставляемой на продажу недвижимости не будет «очереди» от остальных квартир, которые будут продаваться или покупаться одновременно.

В прямой (чистой / бесплатной) продаже жилья есть только две стороны участников: продавец и покупатель. Обратите внимание, они ни от кого не зависят. Это одна из самых доступных и доступных форм операций с недвижимостью. Но на самом деле «чистые продажи», увы, на рынке крайне редки.

Альтернативная продажа квартиры («альтернатива»)

Альтернативный вид купли-продажи квартиры означает, что собственник продает свой дом и покупает новый дом в обмен на деньги, полученные от продажи квартиры. Также эта процедура проводится одновременно. То есть сделка по двум позициям заключается в один день. Разумеется, два договора купли-продажи (ДКТ) должны быть подписаны одновременно, как и регистрационные документы на эти квартиры.

Читайте также: Алгоритм действий при одновременной продаже квартиры

В большинстве случаев это считается единственным способом перейти к более подходящему варианту. Дело в том, что прямой обмен, заключенный по договору обмена жилья, встречается крайне редко, ведь для этого интересы обеих сторон должны максимально совпадать. А это вряд ли.

Следовательно, как минимум три стороны будут участвовать в альтернативной форме сделки купли-продажи жилья:

Особенность типового алгоритма осуществления альтернативной сделки

Альтернативный тип сделки с недвижимостью будет немного сложнее организовать, чем «прямая (или чистая) продажа». Кроме того, это займет больше времени и сопряжено с рядом рисков. Однако этот вариант обмена жилья путем купли-продажи является наиболее распространенным.

Возможно вас заинтересует: Продажа недвижимости на Авито бесплатно.

Продажа квартир цепочкой

«Сеть квартир» — это сделка, при которой продается не одна «альтернативная недвижимость», а две или более. Владельцы каждой предыдущей квартиры, выставленной на продажу, выступают покупателями новой квартиры в сети.

Кроме того, совсем не обязательно располагать эти объекты в последовательном порядке. Например, при продаже квартиры с четырьмя спальнями владелец вместо этого выбрал две квартиры с одной спальней и одну квартиру с двумя спальнями за дополнительную плату. Таким образом была построена «цепочка» из четырех объектов недвижимости, где вместо одной покупаются сразу три «альтернативных» квартиры.

Конечно, чем больше «цепочка недвижимости», тем больше в нее вовлечено людей и тем сложнее выстроить весь процесс транзакции. Кроме того, подготовка займет намного больше времени и высок риск неудачи. Если хотя бы одно звено «цепочки» упадет в момент подготовки сделки, вся операция не удастся. Это означает, что вам придется начинать все сначала. На самом деле «цепочки» из 4 предметов встречаются крайне редко.

Чтобы ограничить размер «цепочки квартир», уместно прописать пункт в условиях договора первоначального взноса с условием, что следующий продавец обязан выбрать жилье исключительно для прямой продажи.

В действительности на рынке недвижимости крупных городов для прямой продажи очень часто встречаются только однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Но уже большие объекты, состоящие из 3 и 4 комнат, как правило, могут включать в себя «альтернативу» или целую «цепочку».

Расчеты при помощи банковских ячеек в альтернативных сделках

Денежный перевод при заключении альтернативной сделки или в сети квартир, как правило, осуществляется наличными через банковские сейфы. Чтобы учесть интересы сторон, они сдают одновременно две и более ячеек и заключают договоры об условиях доступа к каждой ячейке.

В большинстве случаев продажа квартиры с последующей покупкой другой (альтернативной) осуществляется с доплатой или, наоборот, с оплатой разницы в цене. В этом случае для расчетов в банке сдаются две ячейки: одна потребуется для основной суммы, а другая — для дополнительных платежей.

Специфические риски альтернативной сделки

Помимо типичных рисков обычных операций по продаже или покупке квартиры, при строительстве альтернативной операции могут возникнуть дополнительные риски, связанные с организацией этого сложного процесса. Но не стоит их бояться, просто нужно внимательно подойти к процедуре подготовки к этому мероприятию.

В альтернативных сделках (в цепочке квартир) участвуют одновременно несколько собственников недвижимости. В случае банальной несогласованности действий сторон это может привести к срыву всей сделки. Даже если одна из сторон сделки что-то «неправильно поняла», в конечном итоге пострадают все стороны, так как в этом случае цепочка развалится.

Чтобы этого не произошло, необходимо многократно и подробно указывать все условия сделки и последовательность каждого действия. Было бы здорово, если бы у каждой стороны был согласованный план действий по закрытию сделки, нацарапанный на листе бумаги.

также крайне важно, чтобы требования (ожидания) собственников квартир, тянущих «альтернативу», находились в разумных пределах, то есть соответствовали рыночной стоимости и возможностям. В противном случае не исключен риск увеличения сроков сделки по той причине, что продавец не сможет выбрать для себя «альтернативный» вариант. Кроме того, нельзя исключить риск удорожания первой квартиры, поскольку продавец не может поддерживать первоначальную стоимость, приобретая «альтернативу.

Возможные риски в альтернативных сделках с квартирой

Даже при хорошо согласованной альтернативной транзакции может возникнуть так называемый «риск частичной регистрации». Говоря простым языком, это оформление только части документов всего пакета на две и более квартиры. Дело в том, что с юридической точки зрения все договоры купли-продажи квартир в альтернативной сделке абсолютно не связаны между собой.

То есть они юридически независимы. В результате у регистратора нет формальных оснований регистрировать их «в одном пакете». И просить регистратора прекратить регистрацию одного договора в случае приостановки регистрации другого бесполезно. В результате одна из сторон сделки могла потерять квартиру или деньги. Как избежать этого варианта развития событий?

Для этого на практике используются следующие действия

По возможности старайтесь ежедневно следить за процессом регистрации. Это можно сделать:

Если Росреестр приостановил регистрацию хотя бы по одному соглашению, мы немедленно уведомим стороны этого соглашения. В этом случае стороны другого соглашения должны немедленно написать заявление о приостановлении действия другого соглашения. Тогда вы должны понять причины. В большинстве случаев регистрация приостанавливается, если регистратор сомневается в каких-либо документах. В этом случае он имеет право попросить вас предоставить ему дополнительные справки. Впоследствии процесс регистрации возобновится снова. Однако в некоторых случаях в регистрации может быть отказано.

Другой способ решения данной ситуации заключается в следующем: необходимо нанять стороннего подрядчика для оформления всего пакета документов. Практически все юридические фирмы предоставляют такие услуги по регистрации сделок с недвижимостью. Стоимость таких услуг невысока, но вероятность «частичной регистрации» значительно снижается. Ведь юристы, работающие в таких компаниях, постоянно проходят регистрацию и знают, какие требования предъявляют местные отделения Росреестра.

Но самый надежный способ оформить полный перечень документов при заключении альтернативной купли-продажи квартиры — совершить сделку через нотариуса. Ведь у него особые отношения с Росреестром, а также особые полномочия по оформлению документов в этом ведомстве.

Кроме того, заверенные договоры о сделках с объектами недвижимости в нотариальной конторе не потребуют дополнительной проверки юристами Росреестра. В результате срок регистрации займет гораздо меньше времени, чем период регистрации «обычных» документов. Кроме того, если нотариус возьмет на себя оформление всего пакета документации, риск «частичной регистрации» будет сведен к минимуму.

Если по какой-то причине вы не смогли проследить за ходом процесса и произошла «частичная регистрация» ценных бумаг в альтернативной сделке, то есть два способа избежать потери денег или потери прав на квартиру:

Проблема может быть решена согласованными действиями всех сторон, участвующих в альтернативной сделке (но это актуально, если все стороны — подходящие и респектабельные лица). Например, вы можете завершить процесс регистрации по контракту, в котором было отказано в регистрации. Или все вместе расторгнуть остальные контракты и вернуть корпус в исходное положение.

Разрешить дело в суде. Такой вариант подходит, если сторона сделки, получив желаемое, отказалась от решения проблемы в добровольном порядке.

Также следует учитывать, что при строительстве «квартирных сетей» увеличивается количество различных нюансов, спорных моментов и задержек. Следовательно, рекомендуется прописывать в контрактах условия с небольшой наценкой (аванс и купля-продажа). Это даст вам возможность решить необходимые вопросы, не разрывая отношения со сторонами сделки. И даже без пересмотра контрактов.

Это относится к срокам предоплаты, времени доступа к сейфовой ячейке, времени физического и юридического освобождения жилья после его продажи и так далее.

Вам также может быть интересно: Как написать объявление о продаже дома

Налоги в альтернативных сделках с имуществом

При совершении альтернативной сделки с недвижимостью часто возникает путаница при расчете налогов и налоговых отчислений. Стороны, участвующие в этих сделках, всячески стараются возместить налоговый вычет, полученный при продаже квартиры, на сумму платежа, полученного в результате альтернативной покупки.

Например, многие считают, что при продаже квартиры стоимостью один миллион рублей, а также при покупке альтернативного варианта с доплатой 1,2 миллиона рублей баланс доходов за один налоговый период будет считаться отрицательным., Поскольку доходов не было, соответственно и платить налоги не нужно. Это ошибка.

это интересно! Нельзя запретить жить красиво: где самая дорогая квартира в мире