Аферы с недвижимостью: как купить квартиру, чтобы не обманули?

Приобретение недвижимости — важнейшее событие в жизни любого человека, независимо от степени его благополучия.

При совершении сделки купли-продажи покупатель рискует получить крупную сумму денег, что может привлечь мошенников и мошенников, все еще работающих на рынке недвижимости.

Как купить квартиру, чтобы не обмануть, разберем в этой статье. А также о факторах риска и «подводных камнях», с которыми может столкнуться новичок в этом серьезном деле.

Риски при покупке квартиры и частые методы обмана

Существует определенная группа признаков, которые могут указывать на то, что продавец (частник или девелоперская компания) является мошенником.

При этом факт мошенничества вовсе не обязателен, но при наличии таких признаков вероятность того, что покупатель столкнулся с мошенниками, увеличивается.

В противном случае из-за имеющихся проблем сделка никогда не будет завершена, и покупатель потеряет драгоценное время. Поэтому при наличии следующих рисков покупатель должен хорошо подумать.

… Собственник продает жилье, запрошенное другими людьми (другими наследниками, детьми, супругами, квартиросъемщиками, не участвовавшими в приватизации и т.д.). После завершения операции объявляются заявители, на чьей стороне стоит суд и операция отменяется, либо признается право людей пользоваться жильем. Продавец в этот момент исчезает с полученными деньгами,

После мытья квартиры. Одна из схем, используемых так называемыми «черными агентами по недвижимости». Обманутый мошенниками и зачастую ведущий маргинальный образ жизни хозяин квартиры «продает» свою квартиру мошенникам, после чего они выставляют ее на рынок недвижимости. Ничего не подозревающий покупатель, покупающий недвижимость, сталкивается с ситуацией, когда первоначальный собственник через суд доказывает, что его обманули при продаже квартиры. После этого все продажи и покупки отменяются, и покупатель остается без жилья и денег.

При этом не всегда бывает афера, часто сами продавцы не догадываются, что продают недвижимость с юридическими проблемами.

Однако покупателю следует избегать не только явных мошеннических схем, но и проблемных квартир, которые в дальнейшем принесут немало хлопот.

На что обратить внимание, приобретая недвижимость?

Чтобы не бороться с мошенническими схемами или проблемными квартирами, необходимо обращать внимание на нюансы сделки.

лучше всего, если покупателю будет помогать проверенный юрист или агент по недвижимости.

Ведь именно им знакомы все схемы мошенников и проблемы, с которыми может столкнуться покупатель при выборе жилья.

В новом доме

Покупая строящуюся квартиру, покупатель должен обращать внимание на следующие случаи:

Заказчик строит первое строение или уже имел проблемы с вводом зданий в эксплуатацию. Получение всей информации о застройщике — первый шаг к выбору квартиры на первичном рынке. В случае сомнений лучше отказаться от варианта, несмотря на всю его рентабельность,

лучше покупать квартиру не на этапе котлована, а ближе к сдаче дома. Это не полностью гарантирует отсутствие проблем со сдачей, но значительно снижает вероятность потери денег,

При заключении договора необходимо оформить разрешение на строительство, проектную декларацию и другие документы,

Единственное соглашение, которое необходимо заключить с застройщиком, — это договор о квотировании строительства, который подлежит регистрации. Все остальные соглашения не дают полной юридической гарантии прав покупателя на строящееся жилье.

Посмотрите видео о том, как безопасно покупать квартиру в новостройке:

При оформлении сделки на вторичном рынке

Существует несколько индикаторов мошеннических схем или проблемных квартир, при наличии которых покупателю лучше отменить сделку или хотя бы провести собственное расследование на предмет юридической чистоты продавца и приобретенного имущества.

1. Нереально низкая цена. Стоимость жилья на несколько десятков процентов ниже рыночной цены практически всегда указывает на мошенническую схему или «проблемную квартиру», о приобретении которой покупатель может впоследствии горько пожалеть,
2. Большая сумма предоплаты (депозита). Если необходимая сумма предоплаты значительно превышает установленный размер (обычно не более 1-2% от стоимости жилья), риск возрастает. Продавец может спрятаться с деньгами или, в лучшем случае, использовать деньги для собственных нужд (например, закрытие большого долга). Поэтому, если арендодатель требует большой первоначальный взнос, вы должны спросить себя, зачем ему эти средства. Покупатель должен понимать, что предоплата — это сумма денег, с которой он может позволить себе безболезненно с ней расстаться,
3. Неполная цена в договоре. Неполная цена еще не свидетельствует о мошенничестве, однако при заключении сделки с такими условиями в обязательном порядке необходимо получить квитанцию ​​о получении денежных средств, которая является приложением к договору купли-продажи. Только наличие этой квитанции гарантирует покупателю возврат всей суммы в случае гипотетического судебного разбирательства,

Узнать, как правильно оформить залог при покупке квартиры и скачать образец квитанции, вы можете в нашей статье.

4. Продавец не хочет писать квитанцию ​​о получении средств. Только квитанция является юридической гарантией факта перечисления денежных средств за квартиру,
5. Продажа по доверенности. Доверенность должна быть нотариально удостоверена, но покупатель должен выяснить, почему настоящий продавец не может присутствовать при сделке. Если нет возможности встретиться с ним лично, необходимо хотя бы пообщаться с ним другим способом, предварительно убедившись, что вы разговариваете с владельцем квартиры, а не с подставным лицом,



6. Приватизированная квартира. При покупке дома следует внимательно изучить документацию и убедиться в отсутствии прав третьих лиц на жилье. Для этого необходимо следить за тем, чтобы права зарегистрированных лиц не были нарушены при приватизации. Жители, которые отсутствовали во время приватизации, потому что они были в армии, в командировке или в местах лишения свободы, могут требовать права собственности,
7. Квартира передается по наследству. Самые сложные случаи — это ситуации, когда квартира передается по наследству по завещанию. В этом случае необходимо убедиться, что завещатель действительно мертв и завещание не было сфальсифицировано. Далее следует убедиться, что другие наследники не заявили права на жилище. Если завещание нарушает права наследников первой очереди, его всегда можно обжаловать в суде. Другой вариант: один из наследников первой очереди вступает в наследство, а остальные предоставляют ему это право. Дело также может закончиться в суде, если один из наследников докажет, что он вступил в де-факто наследство без оформления юридического. Самый безопасный вариант — это наследник первой степени, унаследованный по закону, но он также не может гарантировать 100% защиту, так как всегда можно объявить внебрачных детей. Однако, поскольку квартиры в недвижимости очень распространены на рынке вторичного жилья, покупателям необходимо иметь с ними дело,
8. Квартира с несовершеннолетними детьми. При покупке такой квартиры необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. Проблемы могут возникнуть, если детей выписали из квартиры за 6 месяцев до сделки. В этом случае они могут претендовать на право собственности.

также необходимо обращать внимание на поведение хозяина.

Продавца больше интересует продажа, поэтому он должен предоставить максимально полную информацию о квартире, включая полный пакет оригиналов документов для ознакомления, а также ответить на любые возникающие вопросы.

Подозрительное и сдержанное поведение — сигнал для покупателя отказаться от сделки.

Как избежать обмана со стороны риелтора?

Нередко не только продавцы, но и агенты по недвижимости оказываются обманщиками на рынке недвижимости. При этом мошенничество могут совершать как частные агенты по недвижимости, так и малый бизнес и крупные агентства.

Популярные случаи

Распространенные мошенничества среди агентов по недвижимости мало чем отличаются от мошенников, проводимых продавцами:

Однодневные компании. Берут большой аванс за квартиру, после чего переезжают по тому же адресу,

Черные агенты по недвижимости. Продажа квартир по генеральной доверенности, полученной незаконно,

Сговор между агентом по недвижимости и продавцом. Вы можете использовать любую из мошеннических схем, описанных выше,

Продажа квартир в новостройках. Агентство продает недвижимость на первичном рынке недвижимости, ссылаясь на договор, заключенный с промоутером. В этом случае средства на жилье переводятся на счета агентства. После заключения сделки застройщик заявляет, что ни с кем не заключал договоров и деньги остаются у агентов по недвижимости,

О том, как оформить квартиру в новостройке, читайте здесь.

Контракты с сюрпризами. Обращаясь в агентство недвижимости, потенциальный покупатель заключает договор, в котором мелким шрифтом указываются различные условия, например, об оплате дополнительных услуг.

Выбираем агента недвижимости правильно

Выбор агента по недвижимости — непростая задача, как может показаться на первый взгляд.

Услуги крупных агентств довольно дороги, и нет гарантии лучшей работы, чем у малых предприятий или частных агентов по недвижимости. Также в последнем случае есть риск нарваться на мошенников.

Лучший способ выбрать агента по недвижимости — воспользоваться советами друзей и знакомых, которые заключили сделку с использованием услуг агента.

Если таких знаний нет, нужно подходить к выбору со следующими критериями:

1. Чем больше информации об агентстве или агенте по недвижимости, тем лучше. Вы можете прочитать отзывы в Интернете (но не на сайте самого агентства), посмотреть различные справочники, газеты и другую информацию,
2. Вам следует выбрать опытное агентство или агента по недвижимости. Профессиональный агент должен работать на рынке недвижимости больше года, так как новичок по опыту мало чем отличается от обычного покупателя,
3. Стоит обратить внимание на офис компании. Фирмы-однодневки редко тратят деньги на дорогую мебель, оргтехнику и т.д.,
4. Чем больше информации предоставит агент по недвижимости, тем лучше. Вы можете запросить на рассмотрение типовой договор, уточнить, входит ли агентство или агент по недвижимости в профессиональные организации и т.д. Профессионалу, честно работающему на рынке недвижимости, нечего скрывать от своего потенциального клиента.

А если берем в ипотеку?

При покупке квартиры в ипотеку юридическую экспертизу объекта недвижимости проводят юристы банка, а риски страхуют страховые компании.

Однако все проблемы, с которыми сталкивается покупатель при покупке дома за наличные, могут возникнуть и при покупке квартиры с использованием кредитных средств.

При этом в случае возникновения проблем все они ложатся на продавца и покупателя, а банк и страховка будут в стороне.

При этом в случае расторжения договора купли-продажи и признания недействительности операции понесенные покупателем расходы, в том числе уже проданные платежи по кредиту, не возмещаются.

Какие могут быть аферы и махинации при продаже жилья?

Чаще всего покупатель сталкивается с мошенническими схемами на рынке недвижимости, так как именно у него есть средства, привлекающие мошенников.

Но есть и схемы, по которым обманывают владельцев выставленной на продажу недвижимости.

В группе риска обычно доверчивые граждане: пенсионеры, малообеспеченные люди и так далее, но даже опытного продавца могут обмануть опытные мошенники.

Обман собственника покупателем

Способов обмануть продавцов недвижимости у покупателей несколько, но они существуют.

Из-за того, что схемы обмана продавца встречаются не так часто, продавцы менее осторожны с транзакциями, чем и пользуются мошенники:

Продавец и покупатель соглашаются, что деньги будут переведены после завершения сделки купли-продажи. После регистрации покупатель сообщает, что деньги он уже перечислил, о чем свидетельствует запись в договоре. В результате продавец остается без крова и денег. Второй вариант возникает, когда в договоре указана неполная сумма. В результате продавец получает только те средства, которые указаны в договоре,

Предлагаем вам скачать образец договора купли-продажи квартиры.

Использование сейфа и неполная сумма в договоре. После того, как покупатель заложил всю стоимость жилья в ячейке и подали документы на государственную регистрацию, мошенники приостанавливают сделку до окончания срока удержания, после чего их изымают. В результате этого мошенничества они имеют право подать иск о завершении сделки, однако, поскольку в контракте указана сумма меньше реальной стоимости, продавец должен продать жилье за ​​указанные деньги,

Предполагаемые мошеннические схемы. Мошенники заключают с продавцом депозитный договор, после чего, обвиняя его в срыве сделки и невыполнении условий контракта, требуют возврата депозита в размере удвоенной суммы. Сам договор составлен таким образом, что у продавца нет возможности избежать его нарушения. Также возможны схемы с фиктивным вторым покупателем, предлагающим за жилье гораздо большую сумму. После уплаты продавцом штрафа по первому контракту второй покупатель исчезает,

Самый распространенный случай: деньги переводятся наличными, при этом банкноты поддельные или используется так называемая «кукла».