Узнаем, что такое DDU (расшифровка договора владения капиталом) в соответствии с ФЗ-214, на что обращать внимание при составлении договора. Покупка квартиры — важный и серьезный шаг. Это требует подготовки и внимания. Не всегда удается купить квартиру в вторичке или в уже построенном доме. Покупка квартиры в строящемся доме — более дешевый вариант, однако придется дождаться завершения строительства дома. Девелоперы обычно используют схему долевого участия, то есть помимо использования собственных средств и средств инвестиционных компаний, они также привлекают акционеров при строительстве. В этом варианте покупка оформляется соглашением о владении акциями.
Так как такая схема довольно привлекательна для мошенников и часто ими использовалась, Федеральный закон от 25.07.2012 г. 214-Фз от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве кондоминиумов и иных объектов недвижимости». Защищает акционеров и регулирует заключение акционерного соглашения, предусматривает штрафные санкции за нарушение его условий. Fz 214 позволяет сделать условия дошкольного образования прозрачными, понятными и исключить возможность двойных продаж и других видов мошенничества.
Конечно, девелоперы по-прежнему стараются включить для них более выгодные условия, но заключенный законом договор дает акционеру возможность получить то, за что он заплатил, или вернуть вложения.
- Основные преимущества, которые даёт ФЗ 214 дольщикам
- На что нужно обратить внимание
- Что должен содержать договор?
- Описание квартиры
- Площадь квартиры
- Стоимость квадратного метра жилой площади и стоимость квартиры
- Срок передачи квартиры дольщику
- Гарантия на объект недвижимости
- Размер долевого взноса
- Ответственность застройщика
- Ответственность дольщика
- Начало оплаты коммунальных услуг
Основные преимущества, которые даёт ФЗ 214 дольщикам
обязательная регистрация дошкольных образовательных учреждений в соответствующем государственном органе,
Договор участия в уставном капитале заключается в письменной форме. В начале договора указывается, кто его заключает: наименование застройщика и покупателя, договор должен подписать генеральный менеджер девелоперской компании. ДДУ, согласно 214-ФЗ, необходимо пройти государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, земельного кадастра и картографии (Росреестр) на территории района, в котором расположен строящийся объект. Договор долевого участия действует только после его регистрации. Все расчеты по договору производятся только после регистрации, а не с момента подписания договора.
Кстати, ДДУ ФЗ 214 на участие в долевом строительстве могут зарегистрировать и девелопер, и сам акционер.
Наши юристы советуют ознакомиться с обзором законопроекта «О риэлторской деятельности в Российской Федерации.
Для регистрации договора владения капиталом необходимы следующие документы:
декларация в двух экземплярах каждой из сторон,
Первый акционер, который регистрирует DDU, помимо этих документов, должен также предоставить документы на собственность учредителя. Документ о праве распоряжения и пользования земельным участком, официальное разрешение самоуправления на строительство, план дома, проектную декларацию, договор страхования ответственности, договор поручительства (о своевременной передаче дома), перечень люди, участвующие в долевом строительстве.
Закон не предусматривает обязательного нотариального заверения DDU, однако по желанию акционера и с согласия обеих сторон это может быть сделано. Для акционера нотариальный акт ddu предлагает дополнительную гарантию, поскольку, в первую очередь, нотариус должен проверить правильность документации учредителя. А во-вторых, именно благодаря тому, что договор нотариально заверен, покупатель спокойно и без проблем оформит право собственности на квартиру.
перед началом заключения соглашений о владении акциями необходимо проверить информацию, подтверждающую, что промоутер выполнил обязательные процедуры. Застройщик обязан: зарегистрировать право собственности или аренду земли, на которой он будет строить дом, получить разрешение на строительство, опубликовать декларацию проекта.
Кроме того, с 2018 года разработчик обязан размещать на своем сайте следующую информацию:
разрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, возведенных застройщиком за последние три года,
Как организация, так и частное лицо могут заключить DDU с разработчиком. Типовое соглашение об участии в капитале включает основные положения, содержащие полную информацию о предмете сделки, цене, условиях ее передачи и расторжения соглашения.
На что нужно обратить внимание
Что касается регистрации участка, разрешения на строительство и публикации декларации уже упоминалось выше.
Девелопер публикует заявление о проекте в СМИ, так как обязан проинформировать потенциальных инвесторов о планируемом долевом строительстве.
Что должен содержать договор?
описание квартиры,
Описание квартиры
В этот абзац включено все о квартире. То есть: планировка, наличие / отсутствие сантехники, выключателей и т.д. Отделка: необработанная, полная, необработанная, все, что входит в отделку: полы, обои и т.д. Необходимо указать кадастровый номер участка, адрес дома, этаж и номер квартиры. Также в нем содержится технический план квартиры.
Площадь квартиры
В договоре должна быть указана площадь квартиры, продажа которой была согласована между застройщиком и покупателем. Необходимо установить случаи, изменился ли его размер после окончательного измерения БТИ. Законными являются следующие условия в этом пункте: если площадь квартиры меньше указанной в договоре, девелопер возвращает покупателю разницу, если больше, квартира передается без дальнейших пересчетов.
Стоимость квадратного метра жилой площади и стоимость квартиры
В договоре должна быть указана как стоимость квадратного метра, так и стоимость квартиры. Заказчик не имеет права после заключения договора в одностороннем порядке изменять суммы, указанные в договоре.
Срок передачи квартиры дольщику
В этом пункте указывается срок передачи квартиры покупателю. Как правило, разработчик старается указать только квартал и год. Это достаточно законно, но более правильный вариант — «не позднее этой даты в этом году». Эта дата действительна для всех акционеров этой собственности. Нарушение срока передачи квартиры влечет ответственность в виде штрафных санкций. Согласно 214 Федерального закона организации, единовременно выплачивается сумма в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день окончательной передачи объекта покупателю цены контракта за каждый день просрочки. Физическим лицам застройщик выплачивает штраф в двойном размере.
Если покупатель обнаруживает строительные дефекты, он вправе потребовать от застройщика изменить места, не отвечающие требованиям, компенсировать ремонт, произведенный самим покупателем, или снизить стоимость квартиры. В договор также должен быть включен пункт о бесплатном устранении заказчиком строительных дефектов.
Гарантия на объект недвижимости
По закону гарантийный срок должен быть указан в договоре. Гарантия на квартиру не может быть менее пяти лет и трех лет на коммуникации и оборудование. Он начинает работать с момента перехода права собственности к акционеру, но девелопер может попробовать включить в договор другие условия оплаты.
Размер долевого взноса
Определяется стоимость квадратного метра. Лучшим вариантом является фиксированная сумма взноса в капитал или привязка к твердой валюте. Точные сроки выплат и размер штрафных санкций при нарушении срока строго указаны.
Ответственность застройщика
Застройщик не признается виновным только при наличии обстоятельств непреодолимой силы. В остальных случаях, даже если нет прямой вины клиента, он несет ответственность даже перед своими партнерами.
Ответственность дольщика
Этот пункт, как правило, касается расторжения договора по инициативе акционера. В нем обязательно должны быть предусмотрены условия, при которых акционер имеет право отказаться от договора без штрафных санкций. Прекращение действия акционерного соглашения по инициативе акционеров без уплаты штрафа возможно, если: учредитель пропустил сроки строительства и ввода в эксплуатацию объектов, указанные в соглашении. Если прошло более двух месяцев, акционер вправе отказаться от договора. Кстати: если девелопер предполагает, что это может произойти, он обязан предупредить акционера об увеличении срока за два месяца до того, как это произойдет.
Начало оплаты коммунальных услуг
Часто девелопер пытается заставить акционера оплатить счета после сдачи дома в эксплуатацию, но до того, как акционеру выдадут ключи от квартиры. Именно тогда, по сути, квартира партнеру не передается. Участник должен начать оплачивать коммунальные услуги только после передачи квартиры клиенту.
При внимательном чтении договора и соответствии всех его пунктов законодательству акционер может быть уверен, что получит квартиру с параметрами, согласованными с клиентом, и в установленные сроки. Этому способствует то, что по закону учредитель обязан застраховать гражданско-правовую ответственность перед акционером. То есть в случае банкротства застройщика акционер не потеряет вложенные в строительство средства.
Пример договора долевого участия можно посмотреть здесь
